강남 부동산은 우량주 + 경기방어주

세계 경기 불황에 우리나라 부동산 시장이 많이 침체되어 있습니다. 이 참에, 한국도 부동산 거품이 꺼질 테세고, 그 중 강남 부동산은 한국 부동산 정책에 중심이 되어 항상 이슈를 몰고 있습니다.

제가 보는 강남 부동산은 주식으로 치면 우량주와 경기방어주의 성격을 가졌습니다. 무리한 대출로 강남에 아파트 여러 채나 빌딩 소유하신 분들은 급매물을 내놔 부동산 하락 요인이 남아 있지만, 이마저도 끝나가고 있습니다. 집값 하락폭을 보면, 강남 지역은 다른 수도권 지역보다 그 하락폭이 좁죠. 경기 방어주의 역할을 톡톡히 하고 있습니다.

하지만, 경기가 풀리면, 가장 많이 오르는 부동산은 강남의 부동산일 것입니다. 강남은 산업, 상업, 교통 등의 경제 활동과 교육, 여가 등의 문화 활동의 중심지입니다. 불경기임에도 불구하고, 강남역은 언제나 강남에 사는 사람 혹은 여러 가지 목적으로 다른 수도권에서 방문하는 사람들로 북적거리죠. 이렇듯 강남 부동산의 수요는 여느 다른 지역보다 월등히 높을 수 밖에 없습니다. 따라서, 경기가 풀리면, 강남 부동산은 다른 주식보다 상승률이 큰 우량주 역할을 합니다.

따라서, 지금 아무리 불경기라 세계 주요 도시 집값이 떨어지는 추세라고 하지만, 우리 나라 서울의 노른자위인 강남의 집값은 그렇게 많이 떨어지지는 않을 것 같습니다. 사실, 세계 주요 도시 집값이 떨어진다는 것도 많이 부풀려졌다고 생각하네요.

런던을 예를 들면, 지난 4분기부터 지금까지 평균 10%가량 집값이 떨어졌는데, 강남이라고 할 수 있는 런던 중심에 위치한 City of Westminster(웨스트민스터)지역은 아직도 1년 전보다 평균적으로 20% 정도 높은 가격에 매매가 이뤄지고 있습니다. 다른 런던 구에서는 땅값이 떨어지고 있는 추세지만, 이 노른자위 땅은 그 수요가 줄어들기는커녕 싼 값에 팔지 않겠다는 소유자의 의지 혹은 미래 부동산의 낙관적인 기대로 부동산값이 많이 오른 상태죠.

뉴욕도 마찬가지입니다. 집값이 떨어진 것은 사실이나 2~3년 전에 호가를 실제 가격보다 너무 높이 불렀고, 지금은 그 호가의 거품이 빠져 실제가격보다 조금 낮아진 정도입니다. 자세히는 모르지만, 그 하락폭도 런던의 평균 10% 하락과 비슷할 것입니다. 역시 잘은 모르지만, 맨하튼이 위치한 노른자위 땅값은 런던의 웨스트민스터 지역처럼 1년전 보다도 높게 거래되고 있을 수도 있죠.

경기 불황에 부동산 경기가 침체되겠지만, 어쩌면 강남의 부동산은 끄덕 없을 것이라는 강남 불패라는 말이 맞을 지도 모른다는 생각이 듭니다. 또, 정부의 유별난 부동산 사랑 정책이 있으니 더더욱 불가능하겠죠. 하지만, 일본처럼 잃어버린 10년처럼 강력하고 긴 경기 침체가 온다면 전혀 불가능하지도 않습니다.